Viele Zeitgenossen träumen davon, mit einer Immobilie Geld zu verdienen. Und zwar nicht auf die klassische Weise, indem mit einem Eigenheim die Mietzahlungen gespart werden und eine Altersvorsorge aufgebaut wird, sondern durch fremdgenutzte Immobilien.

Sei es die Ferienwohnung an der See, sei es eine Eigentumswohnung in guter, sprich städtischer Lage, sei es gar ein Ein- oder Mehrfamilienhaus: In allen Fällen erhoffen sich die Besitzer von Immobilien, durch die Miete regelmäßige und sichere Einnahmen, gleichzeitig soll auch der Vorzug der relativen Inflationssicherheit von Immobilien genossen werden.

Doch anders als bei gewerblichen Immobilienbesitzern haben private Immobilienbesitzer durchaus mit Tücken zu kämpfen, wenn sie diese fremd vermieten.

Zoff und komplexe Aufgaben

Was nach Einschätzung von Experten oft vergessen wird: Nicht alle Bewohner von Mieteigentum sind pflegeleicht. Zwar heißt es in der Branche, dass 99 Prozent aller Mieter im Grunde genommen wenig bis keinen Ärger machen, doch sollte das Risiko, dass dem nicht so ist, nicht aus den Augen verloren werden. Säumige Mietzahlungen sind ein Alptraum für den Vermieter, insbesondere für private, die im Gegensatz zu den Profis nicht automatisch über die Mittel verfügen, gegen die zahlungsunwilligen oder –fähigen Mieter adäquat vorzugehen. Das beginnt schon damit, dass man sich frühzeitig um komplexe Dinge kümmern muss: Die Bonitätsprüfung ist ein wesentlicher Faktor, hier gehört einiges Fachwissen dazu.

Apropos Fachwissen: Auch die korrekte Aufstellung einer Betriebskostenabrechnung ist nicht einfach. Gleiches gilt für einen Mietvertrag, weshalb Experten immer wieder raten, auf Profis der Branche, sprich Hausverwaltungen zurückzugreifen. Die arbeiten aber nicht umsonst und drücken so die Rendite.

Unsichere Rendite

Um vor dem Abenteuer einer oder gar mehrerer fremdvermieteter Immobilien die Rendite zu berechnen, ist wiederum Fachwissen nötig, das oft fehlt. Das gilt auch für Faktoren wie die Wertsteigerung einer Immobilie: Wer kann schon leicht die Nachfrage von Mietern in einigen Jahren oder Jahrzehnten genau abschätzen?

Und wie steht es mit der Gegenrechnung der Kosten: Sanierungen, Schönheitsreparaturen fallen an und müssen bezahlt werden. Ist man in einem größeren Objekt engagiert, sollte man bedenken, dass es mit der Eigentümergemeinschaft Ärger geben kann.

Und: Im Gegensatz zu Aktien und anderen Wertpapieren kann man eine Immobilie nicht so einfach wieder loswerden. Trotzdem ist es nach Einschätzung von Branchenexperten durchaus möglich, langfristig mit einer fremdvermieteten Immobilie eine akzeptable Rendite zu erwirtschaften.

Einzelfall ist wichtig

Einige grundsätzliche Einschätzungen über die Aussichten der Rendite mit Immobilien, die fremdvermietet sind, gibt es, allerdings herrscht auch weitgehende Einigkeit, dass der Einzelfall entscheidend ist. Grundsätzlich gilt, dass beim Bau bzw. Kauf eines Hauses man mit einem Zweifamilienhaus besser bei wegkommt. Das geht auf die Größenvorteile zurück, durch die man die Kaufpreise oder Baupreise je Quadratmeter verringern kann.

Ein weiterer, großer Vorteil liegt darin, dass man bei einem derartigen Objekt selbst mit einziehen kann und bei allen Fällen direkt vor Ort ist und doppelt profitiert: Man spart die Miete und kassiert gleichzeitig für die Vermietung eines Teils der Immobilie.

Doch hier steckt schon der Teufel im Detail. Mag es grundsätzliche Kostenvorteile geben, so sind diese praktisch sehr unterschiedlich, denn die Baukosten für größere Objekte (Zweifamilienhäuser) haben sich in einigen Regionen ganz erheblich erhöht.

Im vergangenen Jahr 2007 hat das Bausparen an Bedeutung verloren. Dafür gibt es viele Gründe, unter anderem der Wegfall der Eigenheimzulage. Allerdings zeigt der Blick auf die statistischen Details, dass zwar weniger Verträge abgeschlossen, das gesamte Volumen aber nicht nachgelassen hat, sondern gestiegen ist. Lesen Sie mehr über Bausparen zur Finanzierung einer Immobilie.

Bausparen boomt anders

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Das Bausparen boomt nicht mehr, wenn es um die Zahl der neuabgeschlossenen Verträge geht. Anders sieht es mit dem Volumen der Bausparsumme aus: Die klettert weiter kräftig.

Gipfelpunkt 2003 bei der Zahl der Verträge

Im Jahr 2003 scheint der Gipfelpunkt der Entwicklung gewesen zu sein, zumindest, was die Zahl der abgeschlossenen Verträge anbelangt. Damals waren 4,7 Millionen Verträge abgeschlossen worden.

Im Jahr 2006 waren es nur noch rund 3,5 Millionen Verträge, was einen erheblichen Rückgang gegenüber dem Anfangsniveau bedeutet. Die Abnahme der Neuverträge hat sich allerdings verlangsamt, 2005 waren es nur rund 192.000 Neuabschlüsse mehr als im Folgejahr.

Und eine weitere Kennziffer zeigt, dass die Zahl der neuen Verträge nur die eine Seite der Medaille ist. Denn die durchschnittliche Bausparsumme hat sehr wohl neue Höchstmarken erzielt und die Summe von 27.200 Euro erreicht. Drei Jahre zuvor sind es noch knapp 23.000 Euro gewesen. Experten nennen als Grund für das Ansteigen der Bausparsumme die steigenden Kosten für den Neubau.

Nicht nur Eigenheimzulage zählt

Die Entwicklung des Baumarktes wird durch mehrere Faktoren bestimmt. Zwar ist die Eigenheimzulage Anfang 2006 weggefallen und wird in den kommenden Jahren immer weniger eine Rolle spielen. Denn noch können bestimmte Bauherren die Förderung in Anspruch nehmen, Experten rechnen damit, dass erst in sechs bis sieben Jahren das Ende erreicht sein wird.

Auf der anderen Seite gibt es dennoch gute Gründe für Bauherren, gerade jetzt noch Bausparverträge abzuschließen, denn noch befindet sich das Zinsniveau auf einem relativ niedrigen Level. Da zuletzt eine Reihe von moderaten Zinsanhebungen erfolgt ist, scheint das Bestreben da zu sein, die Gunst der Stunde zu nutzen.

Hinzu kommt, dass nach wie vor Bauen durch die so genannte Wohnungsbauprämie gefördert wird, auf die alle steuerpflichtigen Personen ab 16 Jahren Anspruch haben, wenn sie Bausparbeiträge leisten und Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Werden bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten, erhalten Bausparer pro Jahr einen Zuschuss von 45 bis 90 Euro für ihren Bausparvertrag. Die Grenzen liegen bei 25.000 Euro für Singles und 51.200 Euro für Verheiratete.

Experten sehen in der Renovierung von Immobilien, vor allem Häusern, einen guten Weg, um sich für das Alter vorzubereiten. Die Formel ist recht einfach: Durch die Renovierung werden die Betriebskosten gesenkt, was im im Alter zu mehr finanziellen Spielraum führt. Der Umbau des Eigenheims senkt nämlich den Energiebedarf, was sich schon kurz- bis mittelfristig rechnen kann.

So sehen Experten bereits einen recht mäßigen Kapitalansatz mit großen positiven Folgewirkungen versehen. Beispiele gibt es genug. Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche etwa, das für rund 3.000 Euro Dachdecke und Kellerdecke gedämmt bekommt, soll rund 600 Euro pro Jahr an Heizkosten sparen.

Wie schnell sich derlei rechnet, kann jeder auf den ersten Blick ermessen. Komplizierter wird es bei weiterreichenden Umbauten, die mehr kosten und mehr sparen. Mit der entsprechenden Beratung lässt sich allerdings vergleichsweise rasch ein Weg finden, um abzuschätzen, wann sich welche Investition auszahlt.

Beachtet werden sollte dabei immer, dass die Berechnungen auf dem derzeitigen Stand der Energiepreise beruhen. Kaum jemand geht jedoch davon aus, dass diese gleichbleiben – oder gar sinken werden. Im Gegenteil: Der weltweite Energiehunger wächst, was deutlich ansteigende Kosten befürchten lässt.

Damit würden sich auch umfangreiche Umbauten am eigenen Haus nach gewisser Zeit rechnen, wenn nämlich die Kosten für Wärme und Strom weiter klettern, wie in den zurückliegenden Jahren. Die Rendite, die mit der Investition erzielt werden kann, wird von Branchenkennern als beträchtlich eingeschätzt.

Besonders interessant: Die Rendite ist steuerfrei und damit gegenüber vergleichbaren Anlageformen im Vorteil. Und sie ist relativ unabhängig von den Turbulenzen am Kapitalmarkt, welche die Finanzmärkte seit geraumer Zeit durchwirbeln. Schließlich gibt es noch kostenlos ein gutes Umweltgewissen obendrauf.

Ein grundsätzliches Problem besteht jedoch bei Mietwohnungen. Vermieter scheuen die Investitionen, weil sie selbst kurz- bis mittelfristig keinen Vorteil aus dem Engagement ziehen. Vor allem in Bereichen mit Wohnraumknappheit ist das ein Problem, hier werden wohl nur staatliche Vorgaben helfen.

Während der Finanzkrise, die schon seit einigen Monaten die Welt in Atem hält, hat es eine ganze Reihe von schlechten Nachrichten aus der Immobilienbranche gegeben. In einigen Ländern, allen voran Spanien, England und die USA, ist der Immobilienmarkt regelrecht in die Knie gegangen, vom Platzen einer Immobilienblase ist die Rede gewesen.

In Deutschland hingegen war es dagegen vergleichsweise ruhig, was nicht zuletzt daran gelegen hat, dass es gar keinen Boom oder gar eine durch überschießende Spekulationen getriebene Immobilienblase gegeben hat. Wo nichts boomt, kann auch nichts tief stürzen. Doch ganz ohne Auswirkungen ist die Finanzkrise nicht gewesen: Manche Effekte waren sehr kurzfristiger Natur, andere haben schlichtweg längerfristige Entwicklungen befördert.

Kurzfristige Panik und Hoffnungen

Zwei gegenläufige Reaktionen hat es auf die massiven Störungen am Finanzmarkt, namentlich den Bankenpleiten großer und namhafter Finanzinstitute gegeben. Zum einen herrschte nach Angaben einiger Baufinanzierer in den Tagen danach Totenstille in ihrem Metier. Die Pleiten hatten die Menschen geschockt, sodass für einige Tage die „Räder“ in der Baufinanzierung regelrecht stillstanden.

Aber: Das war nur eine kurzfristige Reaktion des schockierten Publikums, das sich nach wenigen Tagen wieder an die Finanzierung von Immobilien machte. Doch auch in die andere Richtung haben sich diverse Immobilienmakler geirrt: Manch einer träumte von einem goldenen Zeitalter der Immobilienbranche. Ansatzpunkt sind ausgerechnet die Bankpleiten gewesen, die große Unsicherheit über das angelegte Geld gebracht hätten.

Die nahe liegende Folgerung, stattdessen doch lieber in Immobilien zu investieren, ist aber nicht zu einem Massenphänomen geworden. Zwar haben eine Reihe von Kunden ihre Kaufaktivitäten beschleunigt, doch zu einer massenhaften Entwicklung kann nach Einschätzung von Branchenexperten keine Rede sein. Es handelt sich um Ausnahmefälle, heißt es.

Bau bleibt mau

Die langfristigen Trends bleiben somit intakt, wenngleich modifiziert. Einmal bleibt es dabei, dass die Immobilien-Boom-Phase in Deutschland schon im Verlauf des letzten Jahrzehnts des vorigen Jahrhunderts zu einem Ende gefunden hat und seitdem vor allem der Neubau von Immobilien leidgeplagt ist. Daran hat sich durch die Finanzkrise nichts geändert, im Gegenteil: Die Zahl der Baugenehmigungen ist weiter gesunken, die Betonung liegt auf „weiter“.

Denn vor der Finanzkrise hat die Einstellung der Eigenheimprämie schon die ohnehin trübe Lage bei den Neubauten weiter verschlechtert. Es bleibt allerdings noch abzuwarten, ob das neu initiierte Projekt von „Wohn-Riestern“ hier für eine Belebung sorgt; mittlerweile ist es möglich, fürs Alter staatlich gefördert eine eigene Immobilie zu erwerben bzw. zu bauen.

Rekordauszahlungen von Baugeld

Dem widerspricht auf den ersten Blick, dass die Bausparkassen Rekordsummen bei der Auszahlung von Baugeld melden. Auch ist aus der Immobilienbranche zu vernehmen, dass die Zahl der vermittelten Wohnungen und Häuser eher gestiegen ist. Die Folgerung daraus ist, dass die Menschen zwar weiter Immobilien kaufen, aber eher ältere denn neue. Die Baugelder, die von den Bausparkassen ausgezahlt werden, wandern eben auch in den Kauf und die Modernisierung älterer Immobilienobjekte.

Branchenkenner gehen allerdings davon aus, dass die Finanzkrise in zweierlei Hinsicht zu einer leichten Verhaltensumstellung geführt hat. Wie in der Autobranche ist Luxus schwerer zu verkaufen, was für eine preisbewusstere Einstellung der Kunden spricht. Außerdem sei der Informationsbedarf deutlich gestiegen, die Beratungsgespräche würden wesentlich intensiver verlaufen, heißt es.

Die schockierenden Folgen des Zusammenbruchs am Immobilienmarkt in den USA haben sich also tatsächlich auf den deutschen Markt niedergeschlagen, wenngleich eher modifizierend auf längst bestehende und anhaltende Entwicklungen.

In Deutschland gibt es nach Einschätzung des Immobilienverbandes IVD einen stattlichen Bedarf an Mietwohnungen, vor allem in Ballungsgebieten. Daran habe auch die steigende Zahl der Baugenehmigungen nichts geändert, denn die Neubauten bei Mietwohnungen würden eben gegenläufig zum Bedarf in kleineren Städten häufiger hochgezogen.

Kleine und mittlere Städte bevorzugt

Statistiken untermauern das: So sei die Zahl der Baugenehmigungen in Städten mit 30 bis 50.000 Einwohnern um den Faktor drei gestiegen, in Städten mit einer Einwohnerzahl von 50 bis 100.000 um den Faktor zwei. Dagegen sei der Anstieg in Städten mit mehr als einer halben Millionen Bewohner nur um rund ein Drittel gestiegen.

So gibt es zwar in großen Städten zahlenmäßig viele Neubauten, im Verhältnis aber nur sehr wenig neuen Wohnraum gemessen an der Bevölkerungszahl. Insgesamt hat es 2011 in Deutschland 228.400 neue Wohnungen gegeben, gut ein Fünftel mehr als noch 2010. Gleichzeitig sind aber auch die Immobilienpreise deutlich gestiegen.

Inflationsangst als Preistreiber

Dabei gilt unter Experten nicht nur das geringe Angebot an Wohnungen als wesentlicher Faktor, denn die Angst vor Inflation. Der Drang zur Immobilie wird somit als eine Art Misstrauensvotum gegenüber den Turbulenzen in Europa und rund um die Welt angesehen. Allerdings gibt es gravierende Unterschiede.

Wer sich beispielsweise die grafische Darstellung der Preisentwicklung von Immobilien anschaut, wie sie zum Beispiel die Süddeutsche Zeitung am 13.04. veröffentlicht hat, bemerkt ein starkes Nord-Süd-Gefälle. In Bayern, Baden-Württemberg und (Süd-)Hessen konzentrieren sich die Städte, mit dem stärksten Anstieg in den zurückliegenden fünf Jahren!

In den übrigen Regionen sind es nur noch die beiden Millionenstädte Hamburg und Berlin, sowie Oldenburg, Münster und Göttingen, sowie Erfurt und Jena. Unverkennbar spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Regionen eine wesentliche Rolle für die Preisentwicklung der Immobilien.

Spekulationsblase befürchtet

Unterhalb dieser übersichtlichen Entwicklung gibt es noch dramatische Veränderungen, in einzelnen Bereichen hätten sich die Preise innerhalb kurzer Zeit verdoppelt. Branchenkenner fürchten mittlerweile gar eine Preisspirale, im ärgsten Fall auch eine Spekulationsblase im Immobilienbereich.

Nicht nur die Preisentwicklung stimmt bedenklich, auch die Angst vor einer Inflation. Experten fürchten, dass immer mehr Zeitgenossen aus Furcht vor der Geldentwertung andere Risiken, die bei Immobilien vorhanden sind, schlichtweg ignorieren. Beispielsweise die Frage der Vermietung: Steht eine Wohnung leer, bricht möglicherweise die Finanzierung zusammen.

Dann helfen auch niedrige Zinsen wenig, die ein weiterer Grund für den Immobilienboom sind. Banken bieten vergleichsweise gering verzinste Darlehn an, doch bleibt das Risiko der Anschlussfinanzierung nach Ende der zehnjährigen Bindung bestehen.

Im vergangenen Jahr 2007 hat das Bausparen an Bedeutung verloren. Dafür gibt es viele Gründe, unter anderem der Wegfall der Eigenheimzulage. Allerdings zeigt der Blick auf die statistischen Details, dass zwar weniger Verträge abgeschlossen, das gesamte Volumen aber nicht nachgelassen hat, sondern gestiegen ist.

Wie man es dreht und wendet: Bausparen bleibt zumindest in der Gegenwart ein offensichtlich attraktives Element bei der Finanzierung einer Immobilie. Mit Blick auf das System, das sich mit dem Bausparen verbindet, raten Experten allerdings dazu, auch Alternativen zu prüfen.

Wenig Zinsen, günstiges Darlehn

Wie immer bei Fragen der Finanzierung ist auch die Frage nach dem Für und Wider von Bausparverträgen nur schwer zu beantworten. Grundsätzlich gilt, dass Bausparverträge in der Ansparphase nur sehr geringe Erträge abwerfen, dafür aber der Bausparer in der Regel sehr günstige Darlehn erhält. Letzteres ist angesichts der Berg- und Talfahrt bei den Zinsen in den zurückliegenden Jahren durchaus ein gutes Argument für den Bausparvertrag, auch wenn es beim Ansparen attraktivere Formen gibt. Selbst Tagesgeldkonten bringen mehr, Fonds und Aktien können noch wesentlich mehr Rendite erbringen.

Die Betonung liegt auf: können. Denn Sicherheit gibt es bei diesen Wertpapieren nicht, bei Bausparverträgen hingegen schon. Und zwar in mehrfacher Hinsicht.

Gute Konditionen im zweiten Rang

Experten sehen immer als wesentlichen Vorzug des Bausparens die guten Konditionen für die Finanzierung des Hauses bzw. der Immobilie im zweiten Rang. Damit ist jener Bereich des Beleihungswertes gemeint, der die 60 Prozent-Marke überschreitet.

Banken haben hier eine Schwelle, die sich daraus ergibt, dass sie davon ausgehen, diesen Wert im Rahmen einer Zwangsversteigerung des Objektes wieder hereinzubekommen, wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, die Finanzierung durchzuhalten.

Wer den Rest des Kapitals nicht aus dem Eigenkapital aufbringen kann und weiteren Finanzierungsraum benötigt, muss bei Banken oft mit wesentlich ungünstigeren Krediten rechnen. Anders die Bausparer: Hier wird bis zum Beleihungswert von 80 Prozent ohne Aufschlag auch der zweite Rang finanziert. Das ist sehr günstig für die Schuldner, die sich so um hohe Zinsaufschläge herumdrücken können.

Zulage: Abschreckung statt Lockmittel

Trotzdem gehen viele Experten davon aus, dass Bausparen an Stellenwert verlieren könnte. Das hängt weniger mit den niedrigen Ertragszinsen oder gar sinkender Baulust zusammen, als mit der Neugestaltung der Wohnungsbauprämie und dem Aufkommen des so genannten „Wohn-Riesterns“.

Während letzterer wegen der staatlichen Zulagen zu einem ernsthaften Konkurrenten wird, hat die Bindung der Wohnungsbauprämie an tatsächliche Bauvorhaben der Bausparbranche ein Verkaufs-Argument geraubt. Wer das per Bausparvertrag angesparte Geld dann für etwas anderes ausgeben will, schaut dann in die Röhre. Denn die Prämie muss dann eigentlich zurückgezahlt werden.

Hohe Belastung in der Rückzahlphase

Ein anderes Argument gegen einen Bausparvertrag wird von Verbraucherschützern vorgebracht. Oftmals müssen die Darlehn vergleichsweise schnell abgetragen werden, was zu einer hohen Belastung in der Rückzahlungsphase führt. Hier kommt es dann schnell zu erheblichen Finanzproblemen, denn weitere Kredite müssen bezahlt werden und die Bauherren gelangen rasch an die Grenzen ihrer finanziellen Belastbarkeit. Wer dann erst bei Baubeginn merkt, dass die ganze Sache nicht aufgeht, hat über Jahre hinweg einen stattlichen Geldbetrag zu ungünstigen Konditionen angelegt und kann sich das günstige Darlehn überhaupt nicht leisten.

Seit Anfang November 2008 werden in Deutschland zahlreiche Produkte angeboten, die als zertifiziert für das so genannte „Wohn-Riester“ gelten. Damit hat der Staat im Rahmen der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge einen Ersatz für den Wegfall der Eigenheimzulage geschaffen. Im Kern gelten für den Wohn-Riester die gleichen Bedingungen wie für alle anderen Riester-Rente-Optionen: Der Sparer muss mindestens vier Prozent seines Vorjahreseinkommens in einen solchen Vertrag einzahlen, dann erhält er vom Staat diverse Zulagen. 154 Euro sind das, zuzüglich 185 Euro pro Kind, das bis zum 31.12.2007 geboren wurde. Kinder, die ab dem 01.01.2008 das Licht der Welt erblickten, bekommen sogar 300 Euro pro Jahr an Zulagen.

Miet-Last im Alter vermeiden

Damit wird dem Sparer der Erwerb einer Immobilie erleichtert. Diese soll dem späteren Eigenheimbesitzer das Rentendasein versüßen. Während die anderen Riester-Spar-Arten darauf abzielen, dem Rentner mehr Geld nach dem Eintritt in den Ruhestand zu verschaffen, geht es beim Wohn-Riestern in die andere Richtung: Hier soll die Belastung durch Mietzahlungen gesenkt werden. Die Süddeutsche Zeitung hat unlängst in einer Grafik dargestellt, wie hoch diese für Rentner ausfallen kann. Die „typische Mietlast“ ab dem Lebensjahr 55 – 59 steigt nämlich rapide an. So liegt diese stabil bei 17 bis 18 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts, um dann zwischen 55 und 65 Jahren auf 28 Prozent hochzuschnellen. Genau umgekehrt verhält es sich mit der Belastung für Eigentümer, die bis zu diesem Zeitpunkt von 34 auf 12 Prozent gesunken ist und immer weiter sinkt. In der Modellrechnung sind Heizkosten und Aufwendungen für warmes Wasser nicht inbegriffen. Folgt man dieses Modell, dann lohnt sich die Altersvorsorge via Immobilie schon. Und genau dazu soll der Wohn-Riester mithelfen.

Vorzüge gegenüber Riester-Rente per Sparplan und Fonds

Interessanterweise macht die aktuelle Finanzkrise deutlich, was passieren kann, wenn man sich per Aktienfonds für das Alter vorsorgend absichern wird. Erwischt man nämlich bei Fälligkeit der Riester-Rente eine Baisse oder gar eine ausgewachsene Krise wie jetzt, dann kann es sein, dass man nur seine Garantiezahlungen erhält. Die weltweite Finanzkrise hat nämlich die Börsenkurse ins Taumeln gebracht und nach Einschätzung von Experten viele Riester-Fonds-Verträge ins Minus rutschen lassen. Das kann bei einer Immobilie so nicht geschehen. Allerdings ist auch hier angesichts der Vielzahl von Produkten, die von Banken und Bausparkassen angeboten werden, eine fundierte Beratung dringend nötig. Experten weisen darauf hin, dass auch ein Wohn-Riester-Vertrag auf die persönliche Lebenssituation angepasst werden muss. Ein wichtiger Faktor sind die Steuern. Wohn-Riester wird bekanntlich nachgelagert besteuert. Das bedeutet, dass im Alter für die Leistungen durch den Staat im Rahmen von Wohn-Riester Steuern bezahlt werden müssen. Positiv ist, dass der Steuersatz im Alter unter dem liegt, was man als normaler Arbeitnehmer zahlen muss.

Vier Jahre Zeit bei Hausverkauf

Was aber, wenn die mit Wohn-Riester geförderte Immobilie frühzeitig wieder verkauft wird? Der Eigentümer hat dann zwei Optionen. Einmal kann in eine neue, selbstgenutzte Immobilie investiert werden, für die der Wohn-Riester-Vertrag ganz normal weiterläuft. Zum zweiten besteht die Möglichkeit, das Wohnförderkonto zu tilgen.

Die Zinsen sind im Laufe der weltweiten Finanzmarktkrise kräftig gesunken, doch gehen viele Experten davon aus, dass dies nicht ewig währen wird. Im Gegnteil: Schon im Spätsommer bzw. Frühherbst 2009 haben nach Einschätzung von Marktbeobachtern die Zinsaufschläge für längere Zinsbindung sich erhöht. Das gilt als Signal dafür, dass die Marktteilnehmer eher damit rechnen, dass die Zinsen steigen als umgekehrt.

Wer einen Darlehnsvertrag sein eigen nennt, dessen Zinsbindung in naher Zukunft ausläuft, der kann mit einigen Kniffen sich trotzdem die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Das geht mit einem Anschlusskredit oder – wenn der laufende Kredit noch einige Zeit währt – mit einem Forwarddarlehn. Bei letzterem werden die jetzt recht günstigen Zinsen für die Zukunft gesichert, was naturgemäß etwas teurer ausfällt, als bei einem direkten Anschlusskredit.

Die Forwarddarlehn haben ein gewisses Risiko, denn auch wenn die Marktteilnehmer jetzt mit steigenden Zinsen rechnen, heißt das noch lange nicht, dass es auch so kommt. Gerade die Turbulenzen der Finanzmarktkrise haben die Unwägbarkeiten deutlich zutage treten lassen. Für diese Fälle gibt es Forwarddarlehn mit dem Recht, auszusteigen.

Ein Forwarddarlehn mit Kündigungsoption ist möglich. Einige Anbieter sind sehr flexibel bei der Gestaltung des Darlehns, so kann man das Darlehn zum nächsten Quartalsende zurückzahlen, ohne weitere Umstände. Das wäre im Falle sinkender Zinsen die wohl einfachste Möglichkeit, wenn ein derartig flexibles Forwarddarlehn angeboten wird. Meist jedoch sind mit der Kündigung längere Fristen verbunden.

Nein – einfach und überschaubar sind die Regelungen im Zusammenhang mit dem Energiepass nicht. So hat man vergeblich darauf gehofft, dass der Gesetzgeber einfach jede Immobilie der Republik in die Pflicht einbezieht, einen aussagekräftigen Energiepass auszustellen. Lesen Sie mehr über Einzelregelungen zum Energiepass.

Immobilien als Kapitalanlage

Viele Zeitgenossen träumen davon, mit einer Immobilie Geld zu verdienen. Und zwar nicht auf die klassische Weise, indem mit einem Eigenheim die Mietzahlungen gespart werden und eine Altersvorsorge aufgebaut wird, sondern durch fremdgenutzte Immobilien. Lesen Sie hier mehr über Imobilien als Kapitalanlage.

Wohn-Riester

Noch ist vieles am so genannten „Wohn-Riester“ unklar, fest steht bislang nur: Es kommt. Das ist keineswegs selbstverständlich, denn lange Zeit sah es durchaus so aus, als würde die Immobilien-Variante der staatlich geförderten Altersvorsorge gar nicht mehr realisiert werden. Jetzt hat sich die große Koalition in Berlin zusammengerauft, das „Wohn-Riester“-Konzept ist auf dem Weg.

Sparen für mietfreies Wohnen im Alter

Worum geht es eigentlich bei der Initiative „Wohn-Riester“? Um zweierlei: Erstens soll auf diesem Wege das mietfreie Wohnen im Alter gefördert werden, das bei vielen als wichtige Möglichkeit zur Altersvorsorge gilt. Zum zweiten handelt es sich dabei um einen Ersatz für die vor einigen Jahren gestrichene Eigenheimzulage. Der Bezug zur Rente wird also dadurch hergestellt, dass sich Besitzer von selbstgenutzten Immobilien im Alter das Geld für die Kaltmiete sparen, zumindest zum Teil, und so mit einer geringeren Rente auskommen.

Wie funktioniert „Wohn-Riester“?

Das Prinzip des „Wohn-Riesterns“ funktioniert zunächst ähnlich dem ganz normalen „Riestern“: Sparleistungen für eine selbst genutzte Immobilie werden bis zu einer Höhe von 2.100 Euro pro Jahr von der Steuer befreit. Für diese Sparleistungen oder Tilgungsleistungen können Immobilienkäufer auch die Riester-Zulagen kassieren. Diese gelaufen sich aktuell auf jährlich 154 Euro, hinzukommen bis zu 185 Euro je Kind bzw. sogar 300 Euro je Kind, das nach 2007 geboren worden ist. Wie üblich müssen derartige Zuschüsse extra beantragt werden, sie können ebenfalls für die Immobilie verwendet werden, etwa durch Sonderzahlungen bei der Tilgung oder aber zur Aufstockung der Bausparverträge.

Bereits laufende Riester-Verträge nutzen!

Der entscheidende Fortschritt dürfte aber in der wesentlich freundlicheren Gestaltung bei der Nutzung bereits laufender Riester-Verträge liegen. Bislang konnten höchsten 50.000 Euro entnommen werden, und dieser Betrag musste später wieder auf das Konto zurückgeführt werden. Bis zum Rentenbeginn musste das Riester-Konto wieder vollständig ausgeglichen sein. Die Neuregelung beendet diese Knebel: Das angesparte Kapital kann vollständig zum Kauf der Immobilie verwendet werden, eine Rückzahlung ist nicht nötig. Für die Käufer von Immobilien ist das sehr vorteilhaft, denn auf diese Weise steigt der Eigenkapitalanteil, was wesentlich positive Auswirkungen auf die Gestaltung der Kreditaufnahme bzw. eine Umschuldung hat.

Steuern im Alter

Wie gesehen ist „Wohn-Riester“ zunächst von der Steuer befreit. Das gilt auch für die anderen Riester-Varianten, die aber später, im Alter während der Auszahlungsphase steuerpflichtig werden. Auch beim „Wohn-Riester“ hat sich eine Lösung gefunden, wie man das regeln kann, denn hier gibt es ja keine monatliche Rente, die besteuert werden kann. So behilft man sich mit einem rechnerischen Kniff: Es wird ein fiktives „Wohnförderkonto“ geführt. Hier werden die jährlichen Sparsummen zuzüglich zwei Prozent Zinsens verbucht. Auf dieser Grundslage wird dann der Betrag errechnet, den der Geförderte im Alter mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern hat. Wie üblich ist auch das durchaus von Vorteil, denn im Alter ist der persönliche Steuersatz in der Regel geringer als während des Berufslebens.

Geht es nach Experten, dann ist die Baufinanzierung via Wohn-Riester durchaus lohnenswert. Bis zu 50.000 Euro Ersparnis winken den Riester-Rentnern, die auf eine eigene Immobilie setzen, haben die Experten der Stiftung Warentest errechnet. Dabei gibt es allerdings einige gewichtige Unterschiede, durch die die Höhe der Ersparnis beeinflusst wird.

Das Ergebnis ist interessant, denn viele sind noch zögerlich, auf den Wohn-Riester-Zug aufzuspringen. Nicht zuletzt das noch karge Angebot an Wohn-Riester-Verträgen, auch die Frage der so genannten nachgelagerten Besteuerung hat noch die Wirkung einer Sperre. Doch die Zahlen der Experten haben die steuerliche Belastung bereits eingerechnet, mit Wohn-Riester kommt man offensichtlich gut weg.

Branchenkenner raten allerdings dazu, noch etwas zu warten, bis die Vielfalt der Angebote zugenommen hat. Die Zeit bis dahin sollte man nutzen: Zum Beispiel sich die Frage stellen, ob man wirklich eine Immobilie will. Denn – das sehen die Experten – handelt es sich um eine grundsätzliche Lebensfrage, Wohn-Riester hin, Wohn-Riester her.

Weiterhin gibt es einen gewaltigen Klärungsbedarf. So sollten sich Bauwillige genau informieren, sei es in einschlägigen Branchenblättern, sei es bei Verbraucherzentralen. Und: Bei allem Wohn-Riestern bleibt die Frage nach der finanziellen Grundlage existenziell wichtig. Denn Wohn-Riester hilft zwar beim Immobilien-Bau oder Erwerb, kann bestimmte Voraussetzungen wie ausreichendes Eigenkapital eben nicht ersetzen, unterstreichen Experten.

Beim Wohn-Riestern wird das regelmäßig angesparte Geld zuzüglich der staatlichen Förderung in die Finanzierung einer Immobilie gesteckt und landet nicht auf einem Sparkonto. Die üblichen Rahmenbedingungen für das Riestern gelten aber genauso für das Wohn-Riestern: Mindestens vier Prozent des Vorjahresgehaltes müssen eingezahlt werden, erst dann werden die Zulagen in voller Höhe geleistet.