Immobilien als Kapitalanlage
Viele Zeitgenossen träumen davon, mit einer Immobilie Geld zu verdienen. Und zwar nicht auf die klassische Weise, indem mit einem Eigenheim die Mietzahlungen gespart werden und eine Altersvorsorge aufgebaut wird, sondern durch fremdgenutzte Immobilien.
Sei es die Ferienwohnung an der See, sei es eine Eigentumswohnung in guter, sprich städtischer Lage, sei es gar ein Ein- oder Mehrfamilienhaus: In allen Fällen erhoffen sich die Besitzer von Immobilien, durch die Miete regelmäßige und sichere Einnahmen, gleichzeitig soll auch der Vorzug der relativen Inflationssicherheit von Immobilien genossen werden.
Doch anders als bei gewerblichen Immobilienbesitzern haben private Immobilienbesitzer durchaus mit Tücken zu kämpfen, wenn sie diese fremd vermieten.
Zoff und komplexe Aufgaben
Was nach Einschätzung von Experten oft vergessen wird: Nicht alle Bewohner von Mieteigentum sind pflegeleicht. Zwar heißt es in der Branche, dass 99 Prozent aller Mieter im Grunde genommen wenig bis keinen Ärger machen, doch sollte das Risiko, dass dem nicht so ist, nicht aus den Augen verloren werden.
Säumige Mietzahlungen sind ein Alptraum für den Vermieter, insbesondere für private, die im Gegensatz zu den Profis nicht automatisch über die Mittel verfügen, gegen die zahlungsunwilligen oder –fähigen Mieter adäquat vorzugehen. Das beginnt schon damit, dass man sich frühzeitig um komplexe Dinge kümmern muss: Die Bonitätsprüfung ist ein wesentlicher Faktor, hier gehört einiges Fachwissen dazu.
Apropos Fachwissen: Auch die korrekte Aufstellung einer Betriebskostenabrechnung ist nicht einfach. Gleiches gilt für einen Mietvertrag, weshalb Experten immer wieder raten, auf Profis der Branche, sprich Hausverwaltungen zurückzugreifen. Die arbeiten aber nicht umsonst und drücken so die Rendite.
Unsichere Rendite
Um vor dem Abenteuer einer oder gar mehrerer fremdvermieteter Immobilien die Rendite zu berechnen, ist wiederum Fachwissen nötig, das oft fehlt. Das gilt auch für Faktoren wie die Wertsteigerung einer Immobilie: Wer kann schon leicht die Nachfrage von Mietern in einigen Jahren oder Jahrzehnten genau abschätzen?
Und wie steht es mit der Gegenrechnung der Kosten: Sanierungen, Schönheitsreparaturen fallen an und müssen bezahlt werden. Ist man in einem größeren Objekt engagiert, sollte man bedenken, dass es mit der Eigentümergemeinschaft Ärger geben kann.
Und: Im Gegensatz zu Aktien und anderen Wertpapieren kann man eine Immobilie nicht so einfach wieder loswerden. Trotzdem ist es nach Einschätzung von Branchenexperten durchaus möglich, langfristig mit einer fremdvermieteten Immobilie eine akzeptable Rendite zu erwirtschaften.
Einzelfall ist wichtig
Einige grundsätzliche Einschätzungen über die Aussichten der Rendite mit Immobilien, die fremdvermietet sind, gibt es, allerdings herrscht auch weitgehende Einigkeit, dass der Einzelfall entscheidend ist.
Grundsätzlich gilt, dass beim Bau bzw. Kauf eines Hauses man mit einem Zweifamilienhaus besser bei wegkommt. Das geht auf die Größenvorteile zurück, durch die man die Kaufpreise oder Baupreise je Quadratmeter verringern kann.
Ein weiterer, großer Vorteil liegt darin, dass man bei einem derartigen Objekt selbst mit einziehen kann und bei allen Fällen direkt vor Ort ist und doppelt profitiert: Man spart die Miete und kassiert gleichzeitig für die Vermietung eines Teils der Immobilie.
Doch hier steckt schon der Teufel im Detail. Mag es grundsätzliche Kostenvorteile geben, so sind diese praktisch sehr unterschiedlich, denn die Baukosten für größere Objekte (Zweifamilienhäuser) haben sich in einigen Regionen ganz erheblich erhöht.